Een appartement verhuren: Doen of niet?

Heeft u gespaard? Zoekt u een manier om meer resultaat te maken op uw spaargeld? Of bent u op op zoek naar een bron van extra inkomen? 

Sparen levert erg weinig op. Zelfs het voor lange tijd vastzetten van een bedrag via zoiets als depositosparen geeft een zeer laag rendement. 

Wat is een mooie bron van passief inkomen? Steeds meer mensen zoeken naar nieuwe wijzen om en hoger rendement te maken op hun (spaar)geld. Sparen op de bank levert niets op, beleggen op de beurs wordt ervaren als risicovol en niets doen is ook geen optie… Welke investering levert wel rendement op? Een aantal mensen kiest voor investeren in een appartement – om te verhuren. En dat is helemaal niet zo’n raar idee. Meer en meer mensen hebben dat idee: Ruim 188.000 huizen zijn inmiddels in de verhuur in de vrije sector. Is een huis verhuren ook wat voor u?

Appartement verhuren? Niet doen

Pas op Iemand die voor de eerste keer een appartement gaat verhuren, krijgt dikwijls een reeks argumenten van kennissen waarom het verhuren van een appartement een erg belachelijk idee is. Veelvoorkomende gevaren van het verhuren van een appartement die genoemd worden zijn onder andere:

• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• De huurder installeert een wietplantage.
• De huurder laat uw woning vervuild achter.
• De huurder zal u failliet laten gaan.
• etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn slechts deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een woning is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te beheren. Deze verhuurders voelen zich dikwijls uitgeput omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze een goede verhuurder kunnen zijn. Ze worden ingehaald door de feiten. Het verhuren groeit ze boven de pet. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi rendement behalen met verhuur van een appartement. Slimme verhuurders vinden juist een oplossingvraagstukken. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan verhuurmakelaars. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Onder het motto: Wel de lusten, niet de lasten.

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Bij de beginnende verhuurder hoort men dikwijls dezelfde soort vraagstukken. De verhuurder dient heel wat vragen te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een appartement kan verhuren. Typische vraagstukken zijn:

• Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?
• Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
• Zijn mijn huurinkomsten belast?
• Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
• Hoe kan ik een passende huurprijs bepalen voor mijn woning?
• Welke verzekeringen zijn verstandig om te regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun woning voor het eerst zullen verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

Wat doet de verhuurmakelaar?

Een verhuurmakelaar heeft in de regel twee hoofdactiviteiten: het zoeken naar nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld enkele van de volgende activiteiten heeft:

• Het controleren van een kandidaat huurder, met onder andere controle van kredietwaardigheiden legitimatiebewijs.
• Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
• Het maken van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.).
• Advies over eventuele aanpassingen of presentatietips voor betere verhuurbaarheid.
• Vaststellen van uw verhuurdoel (korte of langetermijn verhuur) .
• Onderhandeling met de potentiele huurder.
• Incasseren van borg.
• Reacties van potentiele huurders inventariseren en controleren of zij passen in de doelgroep.
• Sleuteloverdracht aan de huurder.

De verhuurmakelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de markt. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een optimale huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met actuele huurcontracten worden risico’s van verhuur beperkt. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een huis. En kan helpen valkuilen te vermijden.

Verschillen tussen verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Maar let op: Er is echter een groot verschil tussen de ene en de andere verhuurmakelaar. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Verhuur: Word ik slapend rijk?

Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide betreft de winst. Om te bekijken of de verhuur een goede investering is, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met wat u zou bereiken wanneer u het vastgoed zou te koop aanbieden en deze som geld op een spaarrekening zou plaatsen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het huis een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type woning, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse rekentools waarmee u eenvoudig uw resultaat van verhuur kunt berekenen. Een goede tool is bijvoorbeeld te downloaden via: een huis verhuren.

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders zijn met name bezig met de verhuur aan expatriates (ook wel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Meestal gelden expats als ideale huurders, aangezien zij in de meeste gevallen werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en dikwijls voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in bepaalde aspecten anders. Expats hebben dikwijls wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expatriates in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen in de Engelse taal moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe slechte huurders ontwijken?

Een van de ergste nachtmerries van verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun appartement hebben toegelaten – en er niet meer vanaf kunnen. Er zijn veel zaken die het gevaar op onbetrouwbare huurders enorm kunnen verminderen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder trekt deze aan? Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een nauwelijks onderhouden huis. Hoe wordt een appartement gepresenteerd aan mogelijke huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het aantrekken van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met (potentiele) huurders iets om nooit te vergeten. Een ontmoeting vertelt u aanzienlijk meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) voldoen. Tot slot moet u een “klik hebben met uw huurders. Een naar onderbuikgevoel is in de meeste gevallen een zeer goede indicatie voor problemen in de toekomst.

Verhuur van woningen ook in de toekomst de moeite waard

De verwachting is dat het verhuren van appartementen ook de komende jaren interessant blijft. De komende jaren blijft er een tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn vandaag de dag hoger dan ze ooit waren. De andere opties (zoals sparen) blijven onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra winst behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat het verhuren van huizen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huurprijzen blijven toenemen

Een positieve ontwikkeling voor verhuur: Volgens Pararius is de algemene huurprijs van een huurhuis in de vrije sector medio 2016 met ruim 6% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is vooral de laatste twee jaren de huurprijs in de Randstad erg hard toegenomen. Een appartement huren in Amsterdam is heel veel kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam, Utrecht en Den Haag geven aan de huurprijzen inmiddels flink zijn toegenomen.

Verder: Airbnb maakt verhuur interessant

Vooral appartementen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De marktvraag naar huizen wordt groter, terwijl het aanbod kleiner is. De vraag is wel wat slimmer is: verhuren via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnbverhuur zijn in de meeste gevallen hoge huurprijzen te realiseren. Vooral wanneer het een woning betreft in een centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Alleen in laagseizoen is de vraag veel kleiner – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan de winst flink drukken. Bovendien vragen de vele verwisselingen van huurders veel meer energie dan zo nu en dan een nieuwe huurder zoeken voor langere tijd. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen wenselijk voor uw huis en/of de omgeving. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor beperkter rekening met uw woning – en zijn daardoor in veel gevallen niet de optimaalste huurders. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb trend wel een gunstig effect op verhuur in breder zin.

Huis verhuren in plaats van te koop aanbieden?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) appartement zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe appartement hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude huis? De vraag is dan: het appartement verhuren in plaats van aanbieden? Een woning verkopen levert ineens een bedrag op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij toenemende woningprijzen mogelijk ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw woning kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat enigszins verhuurbaar is, is verhuur meestal een goede optie.

Verhuur van een appartement ook voor u een bron van inkomsten?

Is een huis verhuren wat voor u? Dat hangt van een aantal zaken af. Hebt u een spaargeld dat u wilt investeren in een woning? Hebt u een huis dat gewild is door huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van huurders? Dan is een huis verhuren een aantrekkelijke optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw huis.